原创跟我读政策12-11 00:52

摘要: 十次危机九次地产……

近期地产股强势拉涨后又灰头土脸的跌回去了,政策面上看,短短两天时间内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中,除西安、武汉外,其余城市实施了“限售”(部分房子2-5年内不能卖了)。而据不完全统计,目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。

但实际上,市场普遍认为,“其实政策的升级力度并没有想象中的大,很多城市早就有了。”但为什么这次政策对二级市场的影响如此明显?到底应该怎么看接下来的楼市及地产股?

微信大公号格隆汇昨日的一篇《地产调控,会把中国股市和经济砸出多大个坑?》,给了我一些启发。或许可以一定程度为市场解惑。该文章大概说了这么几个意思:

1、昨日A股地产的暴跌是被地方楼调通过港股内房股的暴跌带动的。今年恒指这波强势的行情,内房作为绝对的热门板块,是绝对的市场情绪风向标,港股内房股也是地产股的标杆,三大龙头融创、恒大、碧桂园分别涨了4.5倍、5倍、两倍多。周末的房地产调控,也许是大会前的献礼,但这波节奏稍微带一下,内房那汹涌的获利盘就扛不住了,当三大魔头都开始暴跌时(昨日,碧桂园(2007.HK)跌10.90%,中国恒大(3333.HK)跌8.81%,融创中国(1918.HK)跌7.51%。),A股地产板块自然也扛不住。

2、最近PPI涨的飞起,CPI却原地踏步的这种不符合经济传导规律的表现,是居民资产暴增,却都被套牢进房地产中的写照。即,生产端受房地产投资、建设的大增出现原材料的“合理”涨价,但需求端,百姓看似收入在增长却因大量借贷买房,无力扩大其他方面的消费需求。

3、其从14年至今的我国居民季度买房的新增贷款图表中,同样看出了从15年开始,大家就开始增加贷款、增加杠杆买房的举动。比如,中国居民人均可支配收入这几年的增速大概是每年8%,但是最近几年的贷款增速是30%多。又比如,我国居民用了十年,往自己身上抗了之前两倍多的债务。再比如,16年的自由现金流只有19万亿左右,这个数字是过去5年的最低水平。


4、十次危机九次地产,因为地产天然具备高杠杆的属性。现在居民已经把杠杆都加到了自己身上,万一出个篓子还不上了,是要出大麻烦的,所以当前国家再度提高首付,提高贷款利率,也是想说:乡亲们,别借了。

5、中国经济目前正在艰难的转型期,需要摆脱过去依靠地产基建拉动的模式,切换为美国这种依靠消费拉动的模式,需要的就是增加居民的自由现金流来提高消费,要实现这种艰难的转型。未来几年,整体来说房子都没有大机会,需要让韭菜再涨一涨,杠杆率再降一降。考虑到房地产对GDP的拉动效应,结转周期对于房地产股的影响,还有房地产板块今年对股市人气的拉动,一旦房子高位无量横盘,各种数据就考验监管的面子了。

简单来说,该文章认为,近期各地楼调再次加码,是有深刻的内在经济和金融风险防控的背景的,绝不能低估。

对此,博览首席经济学家李宏图先生指出,该文章中,从港股房地产涨几倍,切到最近楼调新政,再提出一个Ppi与cpl不可思异的传导堵塞,提出质疑,紧接从可支配收入与房贷,揭示了壮观的资产损益表与悲伤的现金流量表的强烈反差,反证,中国消费能力被地产挖空。

首先,中国人富有但平贫,缺现金,将长期制约供给端结构调整的效果,即cpi将是ppl不可越过的顶,对此往下推导则是,L底比理论预期更长,中国经济将长期窄幅振荡,中国人民收入结构差距将更加恶化。

其次,因大部分人的房还是住,难以舍住套现,因此未来财富比较将是谁拥有现金多。而想扩大现金,不排除卖住房去租房潮涌现。

三,股市再次出资金推动型牛市,恐怕五年内只是传奇了(监控只要不放松机构入市通道)。

四,最具安全又相对增长较好的,应是银行。其几乎是旱涝保收,毕竟无论是扩大房贷,还是扩大消费,都绕不开银行。

因此,李宏图先生大胆假设:

结合此前这轮行情,基于3000起步,银行配合推动,周期拉动,如果当前(十一前后)3000点模式能重演,则慢牛仍在。

反之,十一后,上证将重回3000点。

当然,最终的判断到底哪个概率更大些?我们将在十一后的第一周给出结论。