原创新财富商业模式12-11 09:29

摘要: 当人们谈论湾区的时候,往往对湾区经济所代表的开放经济结构、高效资源配置能力、强大集聚外溢功能、发达国际交往网


当人们谈论湾区的时候,往往对湾区经济所代表的开放经济结构、高效资源配置能力、强大集聚外溢功能、发达国际交往网络等突出的优点津津乐道。


然而,就像爱车之人往往会格外关注汽车的发动机,智能产品发烧友往往格外重视相关产品的处理器一样,观察湾区经济,其核心的关注点无疑就在湾区中的诸多CBD,特别是具有广泛影响力的大型CBD上。


CBD最初定义为“商业汇聚之所”。自20世纪20年代在美国提出以来,在至今接近百年的时间里,经历过无数次技术上的革命以及观念上的革新,CBD的内涵不断发展丰富,成为从城市,到区域,乃至国家的经济发展中枢。以此来看,探寻湾区本质,没有比CBD更为合适的突破口了。


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纽伦港

两个老牌世界级CBD和

新兴CBD的排排站


说到CBD,我们就很难绕过一个词——Nylonkong,即纽伦港。纽伦港不是一个具体的地名,而是拥有创造全球化时代的世界级CBD并以其为核心构建起主导世界经济金融网的三座大城纽约、伦敦、香港的合称。这一名词源于《时代》周刊编辑迈克尔·艾略特的封面专题文章《三城记》。



与纽伦港相对应的三大世界级CBD分别是纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环。仔细品味,我们不难发现,前两者虽然分布东西半球,但同属强势欧美文化主导,都有着数百乃至上千年的都市发展历史,这也是自CBD概念提出并不断发育的近百年时间里,有关CBD评比中,前两名的排位一直是前两者之间的交替游戏。


然而,作为纽伦港的一环,地处亚洲远东地区、建城史不过百余年、始终保持鲜明的中华文化特色的香港中环,是如何在近数十年间异军突起,与前两者并列三强?同时在稳踩第三强位置的基础上,以强劲冲势成为对前两者“内部交替游戏”具有最大威胁的变数?这就成了一个非常值得关注的、有趣的问题。


必须承认,香港中环的建城史始于英国的殖民统治,然而其全球地位的突飞猛进却是始于回归之际,并从其后一直保持强势冲劲的。这可以从以下案例得到佐证:


美国传统基金会1995年起、以及加拿大费沙尔学会1996年起发表的自由经济体系报告,一直将香港评定为全球第一位。2010年3月发表的全球金融中心指数第七次评分,香港位居第三名,仅次于伦敦与纽约。2011年,在世界经济论坛的《金融稳定指数发展报告》中,香港排名高踞首位,并且连续第18年获得评级为全球最自由经济体系,经济自由度指数排名第一。


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窥视纽伦港

背后的秘密——同与不同


有关纽伦港的观察,若以共同点来看则有以下结论:


第一、 纽伦港都有着强大的湾区底蕴作为后盾。


纽约所在的纽约湾区是世界三大最强湾区之一。伦敦所在的伦敦港虽然稍弱,同样有着世界级的知名度。


香港所处的粤港澳大湾区,虽然正式的提法时间并不长,然而却是事实上一直存在的。在港澳回归后,湾区的联系日趋紧密,以整体体量来看,可谓是继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区之后的世界第四大湾区。



第二、纽伦港都是杰出的国际文化交汇融合之处。


作为一座世界级城市,纽约左右着全球的媒体、政治、教育、娱乐与时尚界,联合国总部也位于该市。位于曼哈顿下城的华尔街,自第二次世界大战后主导了全球的国际金融。


伦敦是英国政治中心,也是国际组织总部所在地。它是多元化的大都市,居民来自世界各地,多元化种族、宗教和文化,城市使用的语言超过300种。


香港是一座全球闻名的国际化大都市,是仅次于伦敦和纽约的全球第三大金融中心,有“东方之珠”、“美食天堂”和“购物天堂”等美誉。它是中西方文化交融之地,也是国际和亚太地区重要的航运枢纽和最具竞争力的城市之一。



然而,纯以共同点来看,世界上的著名湾区有纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区、伦敦港、悉尼湾区,以及新兴的粤港澳大湾区,排名或许有先后之分,但在底蕴的雄厚积累上并没有太大的差异。


同样,在全球化一体化的大势下,很难找到还能置身事外,不受国际文化交汇融合的大城市。那么,香港中环又存在什么特异之处,让它得以脱颖而出呢?


答案也许是中环所特有的山海胜景资源。


纵观世界上其他主流CBD,在地貌上往往与曼哈顿、金融城趋近,地势平坦,位于城区的包围之中,与海洋有着较远的距离,或者干脆便是深居内陆。


平坦的地势对于初期的城区建设来说有着先天的优势,然而随着区域的繁荣,在城区的扩张上往往会受到周边已建成老区的阻碍,而内陆的区位在交通上也有着不小的劣势。


此外,CBD共有的高密度建筑区域如果没有特殊地貌带来的空气疏散,将面临不小的空气污染难题,给在其中工作的人们带来极其恶劣的居住体验。


中环CBD背靠着香港岛的最高峰太平山,由山脉带来的形胜也许正是中环最早被城市管理者选择开发的原因之一。随着社会安定以及经济的发展,太平山在自然环境上的优越以及在居住体验上的美好逐渐吸引了当时殖民政府的大量外籍上层人士前来居住。


日后,随着华人地位的提升,这一地带也逐渐成为了富有人士所偏好的住处,且逐渐扩展到了山腰地区,衍生出华人文化中关于豪宅的经典定义:半山。半山豪宅文化的经典定义在于:坐半山山景、俯中环城景、瞰维港海景。


一座太平山的胜景,汇聚了掌握大量资金资源的富裕阶层,正如为中环的发展蓄积了大量的“弹药”,构成了在此持续经营的中坚团体,以及不断向前发展的动力。



中环CBD所面对的维多利亚港,所起的作用也不唯独于为太平山诸多权贵人士提供壮美海景。维多利亚港以罕见的优越港口条件与旧金山湾、里约热内卢港并称全球三大天然良港,这为它带来了发达的海上贸易经济。


此外,作为中环的母亲港,维多利亚港也为中环提供了充裕的发展空间。相比向既有城区征地,填海造地无疑大大地降低了CBD扩张建设的成本。自19世纪后期起,中环的填海工程便开始启动并随着城市发展不断进行。今日的香港会所,皇后像广场、立法会大楼等,也是在填海工程的基础上建成的。


在20世纪70至80年代,中环进入全盛时期,不断兴建多层式摩天大厦,其中就包括世界多个主流银行的总部,加上金融市场兴旺发展,不少香港主要的商业活动均在中环进行,中环的CBD地位便从那时开始奠定形成。


时至今日,中环的填海造地工程仍在持续,为中环CBD的未来发展提供了持续的想象空间。


3

中国第二个世界级CBD

也许比想象还要来得更早


近年,根据中国社会科学院城市发展与环境研究所、中国商务区联盟和社会科学文献出版社共同主办的《商务中心区蓝皮书》披露,目前国内只有香港中环CBD属于世界级CBD,它的经济职能对整个中国、东南亚乃至全球都有着极大的影响力,稳居世界级CBD之列。


中国的第二个世界级CBD将在哪里诞生?从香港中环CBD与其他世界级CBD的共同点与特异点出发进行大胆观察,也许我们可以将眼光投向位于深圳前海蛇口自贸区。


与世界主流CBD相同,与香港中环同处世界第四大湾区粤港澳大湾区的前海蛇口自贸区同样有着强大的湾区底蕴作为后盾。由于所在的深圳市正处于城市的飞速成长阶段,以及区域政企资源的密切配合,在这一点上的优势尤其突出。


此外,尽管前海蛇口自贸区正式挂牌时间为2015年4月,然而其开发历史可以溯源至1979年招商局有关蛇口工业区的开发。


三十多年的沉淀,从最初合作办厂的外资高层,到今天跨国企业入驻蛇口的企业高管,一批批外国友人来到蛇口,与蛇口人一同见证一个崭新CBD的生长,同时也一起营造出了区域中自然融合的国际文化交融氛围。


前海蛇口自贸区与中环CBD之间隔着九龙半岛,却有着几乎一样的山海资源。蛇口工业区开发的第一步是开山填海平整土地,这与香港中环开埠之初的建设场景何其相似。经过数十年、数代人的奋斗,今天的前海蛇口自贸区已初步呈现出一片醇熟城区的景象。


围绕着区域内的大南山、小南山、赤湾山等主要山脉,以及深圳湾海岸沿线,政企各方投入大量资源打造了大量怡人的市政休闲景观,为片区住户及上班族营造了一处绝佳的居住环境。


此外,在这些山海胜景沿线,更错落有致地分布着大量的高档小区、国际公寓、高尚商务配套,吸引着大量的世界级优秀人才在此定居,助力片区CBD发展。


目前,前海蛇口自贸区拥有着高端金融业、创意艺术业、创新互联网行业等多种高新业态复合的形态,区域内高档写字楼、商务地标林立,多个世界500强企业进驻乃至在此修建总部基地。招商蛇口太子湾商务广场,是自贸区内罕有的“公园式”理念的写字楼产品,6栋写字楼,全部为的商务配置。总占地面积2.78万方,建筑面积13.63万方,容积率仅2.85,其中写字楼面积7万方,商业面积1万方。项目建筑由ROCCO香港许李严建筑事务所规划设计,SWA景观设计公司深化景观设计,打造出具备国际风格的设计和建筑天际线。作为170万㎡滨海综合体首发产品,太子湾商务广场还优先享受多元配套与后续每一期产品不断开发所带来的持续。


或许,中国第二个世界级CBD的到来,比任何人想象的还要更早一些。



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