原创证券市场红周刊12-09 21:19

摘要: 2017年上半年,在“转型、改革、创新、协同、风控”的年度经营主线下,绿地保持强劲的发展势

         2017年上半年,在“转型、改革、创新、协同、风控”的年度经营主线下,绿地保持强劲的发展势能,房地产主业与“大基建、大金融、大消费”共同构筑的产业集群,在各自拓展壮大的同时,相互协同、带动、融合,为企业获取战略性资源、实施产业运营确立了强大的综合竞争优势,为实现全年业绩目标奠定了扎实基础。8月28日晚,绿地控股(600606.SH)发布2017年中报,绿地上半年主要经济指标全面增长,质量效益稳步提升,各项指标均顺利实现上半年预算目标。实现营业收入1260亿元,净利润62亿元,较去年同期分别增长16.62%和30.80%,发展质量进一步提高。上半年经营活动产生的现金流量净额120亿元,较去年同期大幅增加202.09%,净增加额237亿元。经营活动产生的现金流量净额自2016年第二季度开始至2017年第二季度末,已连续5个季度实现单季度正值,根本性改善。销售回笼资金持续增加,预收款项创下新高,达到1990亿元,同比增加17.86%,为公司未来业绩奠定扎实基础。

 

        房地产业务“两增一降”提升盈利

        “房地产行业正处在以‘大企业、大项目、重产业、重运营’为特征的时代,同时已进入‘制造业’阶段,对房企而言,战略上把握机遇、战术上精细管理不可偏废,提升盈利能力是核心。”绿地控股董事长、总裁张玉良认为。具体来看,绿地上半年房地产业务表现为“两增一降”。


        整体业绩稳健增长,商办销量大幅回升。绿地房地产板块上半年累计实现合同销售金额1331亿元,同比增长20%;回款1087亿元,同比增长32%;权益销售金额比例约95%,合同销售金额含金量明显高于同行;7个区域事业部销售额超80亿,其中4个区域事业部销售额超百亿;12个区域事业部回款额超50亿。因城而异的调控政策下,绿地非一线城市的商办项目销量大幅回升,销售金额同比增长78%。对此,绿地认为下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大,绿地将凭借多元产品结构优势来把握这种结构性机遇,其酝酿多时的创新型商办产品魔奇公寓、柔和酒店等将在下半年批量面市。战略项目储备大丰收,特色小镇已签约4万亩。绿地上半年累计新增土地储备项目21个,土地面积305万平方米,可建建筑面积745万平方米,总地价逾191亿元。绿地今年重磅实施的“特色小镇战略”无疑是当前土储的核心,成效显著。围绕重点城市及周边有溢出效应的区域,绿地上半年在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地,签约了一大批特色小镇项目,涉及土地约40000亩,实现供地近3000亩,预期将在下半年和明年形成批量产出。管控模式变革,全面降本增效。针对建安成本,绿地从今年起全面实施招标采购模式改革,实行“有限总包、大规模甲供直采”,并在集团层面组建了专业公司平台,降本成效已经开始显现;针对财务成本,绿地在资金资源获取上的优势依然显著,取得中信银行、兴业银行总授信扩盘,灵活运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,整体资金成本从年初的5.45%进一步下降至5.33%;针对土地成本,绿地坚持理性拿地,通过多产业协同、收购等方式以较优成本获取大幅土地。上述“两增一降”对绿地盈利水平的提升作用无疑将在下阶段愈加充分显现。

 

        多元产业合纵连横、互利共生

        在特色小镇开发、地方国企改革、基建投资创新高、消费升级的大势下,绿地的“大基建、大金融、大消费”三大战略板块成长迅猛,不仅在各自领域的竞争优势显著升级,更值得关注的是,在大型战略项目的带动下,各产业间紧密协同,呈现合纵连横、互利共生的态势。

从单产业成长来看,产业能级持续提升。金融产业的“投资+投行”大资管金融全产业链布局逐步成熟,包括地产基金、小额贷款、融资租赁等债权类业务收益水平稳健提升,地产基金重点布局一二线城市,平均资金投资回报率超15%。股权业务参与并择机进退了五矿金融资产重组、腾讯音乐、药明生物港股IPO基石投资等项目。互联网金融业务亦有斩获,获得互联网小贷牌照并成立绿地吉客小贷公司。基建产业凭借“大平台、大项目、大协同”优势,重大项目全线推进。成功中标杭州湾PPP二期以及多个政府性项目,签署了仪征枣林湾生态园等多个项目的框架协议,协议投资额超过600亿元。南京地铁5号线等重大项目顺利取得节点性进展。消费产业领域,商品零售业线上线下同步扩张,进口商品直销店继续布局热点城市,全国门店数增至31家。通过股权收购进入电子消费品行业。酒店旅游业新开洛杉矶英迪格酒店获市场赞誉;扩大对外输出管理,输出管理项目达到20个并覆盖10省18市。此外,新兴布局的科创产业成功落地交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”,挖掘了一批前沿科研成果及校企合作资源。健康产业取得实质性突破,组建了绿地康养产业集团,推进“医康养”核心产业平台建设。


        从产业协同层面来看,绿地“魔方”式的运营手段正成为其运筹大型项目的利器。业界认为,绿地的多元产业生态圈已经形成,以大型战略项目为载体,通过房地产主业的组织和带动,进行横向沟通,相互协同,形成可观的乘数效应。从上半年发展来看,围绕特色小镇战略,绿地的多产业协同效应发挥得淋漓尽致。如:“基建+地产”,已落地小镇项目中,基建板块获得了大量基础设施、公建配套设施项目的建设业务;“地铁+物业”的综合投资开发模式亦得到推进。“消费+地产”,酒店板块已针对绿地主力打造的文化旅游和健康智慧小镇,形成了配套酒店产品及服务的标准化方案,绿地康养度假酒店将于年内分两批开业;零售板块则通过商贸物流题材在武汉等地拓展优质物流土地资源;“科创+地产”,科创平台已经积累了一批可导入特色小镇的医疗科技类产业资源,将在宁波杭州湾小镇等项目先期导入。“金融+地产”,金融板块一方面积极筹划设立小镇、物流等产业基金;另一方面,借助第三方支付平台,将为绿地各成员企业提供资金的互联网收付服务,未来将渗透至小镇项目内的社区金融服务。


        “下半年外部环境依然复杂,要全面、客观、辩证地进行研判,善于把握结构性的机遇与优势。中国经济将继续保持稳中有进、稳中向好的总体态势,社会各界的注意力仍将聚焦发展,区域经济的发展动能将进一步释放。对于集团这样的产业多元、产品线丰富的大企业,将是难得的机遇。”张玉良表示,绿地近几年产业布局的价值正在不断显现、放大,商业模式和运营逻辑日趋成熟,“我们充分的资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力,为下阶段发展带来良好预期,将继续推动绿地长期稳健发展。”